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Pourquoi la réception décide de vos garanties
L'article 1792-6 du Code civil définit la réception comme l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle est prononcée contradictoirement, c'est-à-dire en présence de l'entreprise ou celle-ci dûment convoquée, et elle se matérialise par un procès-verbal de réception.
À partir de ce jour courent la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie biennale des équipements pendant deux ans et la garantie décennale pendant dix ans. Le guide sur la garantie décennale détaille ce que couvre chacune. La réception transfère aussi la garde de l'ouvrage : les dégradations ultérieures ne sont plus à la charge de l'entreprise.
Le déroulé d'une visite de réception
La visite se prépare. Fixez une date par écrit avec l'entreprise, prévoyez une demi-journée en pleine lumière, et munissez-vous des plans, du descriptif des travaux et d'un niveau. Une visite bâclée en fin de journée, sous la pression d'une remise des clés, laisse passer des défauts visibles.
La visite pièce par pièce
- 1
Comparer avec le contrat
Surfaces, matériaux, équipements, emplacements : tout ce qui est prévu doit être présent et conforme.
- 2
Regarder l'extérieur
Façades, enduits, toiture visible, gouttières, pentes du terrain, regards et évacuations.
- 3
Faire fonctionner chaque équipement
Menuiseries, volets, robinetterie, chauffage, ventilation, tableau électrique, prises.
- 4
Contrôler les finitions
Planéité des sols et des murs, joints, peintures, carrelages, angles des cloisons.
- 5
Noter chaque défaut avec précision
Pièce, emplacement, nature du défaut, photo numérotée.
- 6
Signer le procès-verbal
Avec la liste complète des réserves et le délai convenu pour les lever.
Rédiger des réserves qui servent
Une réserve vague comme « finitions à reprendre » ne protège presque rien. L'entreprise peut estimer l'avoir levée, et il sera difficile de prouver le contraire. Une réserve utile décrit le défaut de façon précise, dit où il se trouve et ce qui est attendu.
Les défauts apparents non réservés le jour de la réception sont réputés acceptés. Ils ne pourront plus être réclamés au titre de la garantie de parfait achèvement, sauf exceptions. D'où l'intérêt de prendre le temps de la visite et, si besoin, de se faire assister.
| Situation | Effet |
|---|---|
| Réception sans réserve | Les garanties démarrent, les défauts apparents non signalés sont réputés acceptés |
| Réception avec réserves | Les garanties démarrent, l'entreprise doit lever les réserves dans le délai convenu |
| Refus de réception | Possible si l'ouvrage n'est pas en état d'être reçu, à motiver par écrit |
| Réception tacite | Peut être retenue en cas de prise de possession et de paiement de l'essentiel du prix |
| Réception judiciaire | Prononcée par le juge quand les parties ne s'accordent pas |
Ce que change un contrat de construction de maison individuelle
Pour une maison construite dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, le Code de la construction prévoit une protection supplémentaire. Si le propriétaire ne se fait pas assister par un professionnel lors de la réception, il dispose de huit jours après celle-ci pour dénoncer par lettre recommandée les vices apparents qu'il n'avait pas signalés, selon l'article L231-8.
Lorsque des réserves sont formulées, le propriétaire peut consigner une somme au plus égale à 5 % du prix jusqu'à leur levée. Cette consignation est un levier utile pour obtenir que les reprises soient faites dans le délai convenu.
Les points à vérifier sur une maison neuve en Nouvelle-Aquitaine
Sur les sols argileux qui couvrent une large part de la région, les abords de la maison comptent autant que l'intérieur. Vérifiez que le terrain s'écarte des murs en pente, que les descentes de gouttières sont raccordées à un réseau ou rejettent l'eau loin des fondations, et qu'aucun arbre n'a été planté trop près. Une eau qui stagne au pied des murs après la pluie mérite une réserve.
Regardez aussi les fissures. De fines fissures de retrait dans l'enduit sont fréquentes, mais une fissure qui part en biais d'un angle de fenêtre ou qui traverse le mur doit être notée et mesurée. L'article fissure sur une maison neuve aide à faire la différence.
57,8 %
du territoire régional en exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles
67,4 %
de la Gironde dans ce cas, le département le plus peuplé de la région
1 an
pour faire reprendre au titre du parfait achèvement les défauts réservés ou signalés ensuite
Sources : BRGM zonage 2025 (exposition), article 1792-6 du Code civil (parfait achèvement).
Avant la visite
- Relire le contrat, les plans et le descriptif
- Demander les attestations d'assurance des entreprises
- Prévoir une demi-journée en pleine lumière
- Préparer un appareil photo et un niveau
À ne pas faire le jour de la réception
- Signer sans avoir visité chaque pièce
- Accepter des réserves vagues
- Payer le solde sans tenir compte des réserves
- Se laisser presser par la remise des clés
Se faire assister lors de la réception
Un regard technique pendant la visite permet de repérer ce que l'oeil non averti ne voit pas : défauts de planéité, pentes inversées, ventilations manquantes, fissures qui annoncent un tassement. Nous rédigeons avec vous des réserves précises et vérifions ensuite leur levée.
Ces visites font partie des missions sur les malfaçons et la réception des travaux, menées dans les douze départements de la région. Le rapport est cosigné par la direction technique et le prix est ferme avant la commande. Pour programmer une assistance à réception, demandez un devis : nous vous rappelons sous 24 heures ouvrées.
