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Ce que couvre la garantie décennale
La garantie décennale découle de l'article 1792 du Code civil. Le constructeur est responsable de plein droit des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui le rendent impropre à sa destination en l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou d'équipement. De plein droit signifie que le propriétaire n'a pas à prouver une faute : il lui suffit d'établir le désordre et sa gravité.
Deux familles de désordres entrent donc dans la garantie. Les premiers touchent la structure : fondations qui tassent, murs porteurs fissurés de part en part, charpente qui fléchit. Les seconds n'affectent pas forcément la solidité, mais empêchent d'utiliser normalement le bâtiment : infiltrations répétées qui rendent une pièce inhabitable, défaut d'isolation qui interdit de chauffer un logement, plancher chauffant qui ne chauffe plus.
La garantie s'étend aux éléments d'équipement indissociables de l'ouvrage, ceux que l'on ne peut retirer sans abîmer le bâti, comme des canalisations noyées dans une dalle. Elle joue pendant dix ans à compter de la réception des travaux, selon l'article 1792-4-1. Le constructeur ne s'en libère qu'en prouvant une cause étrangère.
Les trois garanties qui se succèdent après la réception
La décennale n'est pas seule. Pendant la première année, la garantie de parfait achèvement oblige l'entreprise à réparer tous les désordres signalés, qu'ils aient été réservés à la réception ou notifiés ensuite par écrit. Elle couvre aussi les défauts mineurs, sans condition de gravité.
Pendant deux ans, la garantie biennale couvre le bon fonctionnement des équipements dissociables : volets, robinetterie, portes intérieures, radiateurs. Au-delà, et jusqu'à dix ans, seuls les désordres graves relèvent de la décennale. Bien qualifier le désordre décide donc de la garantie applicable.
| Désordre constaté | Garantie le plus souvent concernée |
|---|---|
| Fissure traversante d'un mur porteur | Décennale |
| Tassement de fondation avec portes qui coincent | Décennale |
| Infiltrations répétées par la toiture ou les menuiseries | Décennale si la pièce devient impropre à l'usage |
| Microfissures d'enduit sans infiltration | Parfait achèvement la première année, rarement décennale |
| Volet roulant ou chaudière en panne | Biennale |
| Défaut d'aspect d'un carrelage | Parfait achèvement s'il est signalé à temps |
Ce qui relève souvent de la décennale
- Fissures liées à un tassement de fondation
- Défaut d'étanchéité d'une toiture-terrasse
- Charpente sous-dimensionnée qui se déforme
- Humidité qui rend une pièce inhabitable
Ce qui en relève rarement
- Fissures de retrait dans l'enduit
- Défauts esthétiques visibles à la réception
- Usure normale et défaut d'entretien
- Équipements que l'on peut démonter
Les maisons récentes de la région et le sol argileux
En Nouvelle-Aquitaine, une part importante des dossiers décennaux concerne des fissures sur des maisons construites sur des sols argileux. Une fondation trop peu profonde, un terrain mal drainé ou un arbre planté trop près suffisent à faire travailler la maison dès les premiers étés secs. La loi ELAN impose depuis le 1er octobre 2020 une étude de sol avant de construire dans les zones d'exposition moyenne ou forte.
Sur une maison récente, ces fissures se discutent souvent sur deux terrains à la fois : la garantie décennale du constructeur et, si la commune est reconnue, le régime des catastrophes naturelles. L'article fissure sur une maison neuve aide à distinguer un simple retrait d'enduit d'un désordre de structure.
57,8 %
du territoire régional en exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles
91,8 %
du Lot-et-Garonne dans ce cas, le département le plus concerné
70,8 %
des résidences principales de la région sont des maisons individuelles
Sources : BRGM zonage 2025 (exposition), INSEE recensement 2022 (types de logements).
Faire jouer la garantie décennale, étape par étape
Tout constructeur soumis à la décennale doit être assuré, selon l'article L241-1 du Code des assurances, et joindre son attestation à ses devis et factures. Retrouvez cette attestation : elle indique le nom de l'assureur, le numéro de contrat et les activités couvertes. Si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage, c'est elle qu'il faut déclarer en premier.
La dommages-ouvrage préfinance les réparations sans attendre que les responsabilités soient établies. L'assureur dispose de 60 jours pour se prononcer sur la prise en charge et de 90 jours pour proposer une indemnité, selon l'article L242-1. L'article sur la garantie dommages-ouvrage détaille ces délais.
Les démarches dans l'ordre
- 1
Constater et dater le désordre
Photos datées, relevé de largeur des fissures, notes sur les infiltrations et leurs dates.
- 2
Retrouver les pièces du chantier
Procès-verbal de réception, contrats, attestations d'assurance de chaque entreprise.
- 3
Déclarer à la dommages-ouvrage si elle existe
Par lettre recommandée, avec la description des dommages et la date de réception.
- 4
Mettre en demeure le constructeur
À défaut de dommages-ouvrage, par lettre recommandée adressée à l'entreprise et copie à son assureur.
- 5
Faire constater techniquement
L'expert de l'assureur vient sur place. Un avis indépendant vous permet de discuter ses conclusions.
- 6
Agir avant la fin des dix ans
Si le désaccord persiste, l'action en justice doit être engagée avant l'échéance du délai.
Ce qu'apporte une expertise indépendante
La qualification du désordre est le coeur du dossier. Un expert d'assurance peut conclure à un défaut esthétique là où une fissure traduit un tassement de fondation, ou à un défaut d'entretien là où l'eau entre par un défaut de conception. Ces conclusions se discutent avec des constats techniques : mesures, sondages, lecture des plans et des documents du chantier.
Les missions sur les malfaçons et la réception des travaux servent à établir la nature du désordre, sa cause et sa gravité, puis à dire quelle garantie peut jouer. Le rapport est cosigné par la direction technique du cabinet, et nos juristes intégrés relisent les points de droit. Pour faire examiner votre maison, demandez un devis : le prix est ferme avant la commande.
